Sempre que você inicia um projeto, é importante ter um plano em vigor para realizá-lo. Seja para construção nova, renovação, restauração ou reconstrução, um plano de projeto de construção bem elaborado, também conhecido como plano de gerenciamento de projetos (CMP: Construction Management Plan), é essencial para a conclusão bem-sucedida no prazo e dentro do orçamento.
O que é um Plano de Projeto de Construção?
O planejamento de construção ou planejamento de obras é o processo de descobrir o método mais eficiente e econômico para chegar a um projeto de construção satisfatório. O plano de projeto de construção é um roteiro que orienta o projeto desde a concepção até a conclusão., ou seja, ele validaa a viabilidade do projeto
Dada a natureza dinâmica dos projetos de construção, os elementos estratégicos podem evoluir junto com as mudanças nas circunstâncias do projeto. Ao longo da construção, o plano inicial pode encontrar interrupções ou exigir ajustes para acomodar mudanças nas condições climáticas, materiais, mão de obra ou desafios técnicos conforme surgem.
O planejador do projeto, geralmente um gerente de projeto de construção, avalia todos os materiais e mão de obra necessários para concluir um projeto de construção e agenda essas tarefas de maneira que melhore a eficiência do projeto como um todo. Os objetivos de um plano de construção geralmente incluem:
- Definição das tarefas de trabalho e os participantes do projeto de construção e partes interessadas, como empreiteiros, patrocinadores, equipes, etc.
- Tomar decisões sobre quais tecnologias serão usadas para trazer a conclusão bem-sucedida do projeto.
- Uma estrutura analítica do projeto que identifica todas as atividades que compõem o projeto.
- Fornecer uma avaliação abrangente de todos os recursos necessários para concluir um projeto.
- Um cronograma do projeto que organiza todas as atividades em uma linha do tempo.
- Usar o plano para chegar a um cronograma e orçamento para o projeto.
- Plantas, projetos auxiliados por computador, fotografias e outras imagens que ilustram o projeto.
Criar um plano de construção é de importância crucial na gestão de construção, visto que muitos projetos tendem a ser grandes e complexos. Um planejamento de obras adequado e minucioso aumenta significativamente a probabilidade de um projeto bem-sucedido.
Quanto mais informações o plano de gerenciamento tiver sobre o seu projeto, menor a chance de que ocorram problemas durante a fase de execução. Antes que comece o quebra-quebra na obra, seu plano de construção (e seu cronograma de construção) devem ser tão firmes quanto uma fundação bem projetada.
Aspectos que Não Podem Faltar
1. Definir Todas as Tarefas de Trabalho
Dividir essas tarefas em subtarefas, conforme necessário, para ter uma visão detalhada de todo o trabalho necessário para concluir o projeto. Isso inclui o trabalho de todas as equipes no projeto, desde os membros da equipe de design e engenharia até o empreiteiro geral e subempreiteiros.
2. Determinar a Sequência e Duração do Trabalho
A sequência de trabalho define a ordem em que o trabalho ocorre. Se o trabalho for feito incorretamente, pode resultar em atrasos no projeto e horas de trabalho desperdiçadas. O gerente do projeto deve estimar a duração que cada tarefa levará para ser concluída.
Isso é importante tanto para determinar um orçamento após o plano estratégico estar em vigor, quanto para garantir que a sequência de todas as tarefas de trabalho faça sentido. Algumas tarefas podem ser permitidas se sobrepor, outras devem ser concluídas sequencialmente. Uma avaliação precisa da duração resultará em mais eficiência global.
3. Divisão de Recursos
Avaliar com precisão os recursos necessários para uma tarefa resultará em um orçamento mais preciso e garantirá que a quantidade certa de cada recurso seja solicitada e que outras considerações, como armazenamento desse recurso até que esteja pronto para ser usado, tenham sido consideradas.
Fases da Gestão de Projetos de Construção
- Projeto e Iniciação
No início do projeto, realize uma análise de risco detalhada durante a fase de iniciação. Identificar os principais riscos desde o início ajudará sua equipe a se preparar para possíveis imprevistos. O processo de concepção de um projeto de construção compreende quatro partes.
- Concepção
Quais são as necessidades, metas e objetivos do projeto? Suas decisões serão baseadas no tamanho do projeto, no local destinado à construção e no design real da edificação. Isso envolve uma lista para cada cômodo ou espaço considerado, incluindo todos os dados essenciais.
- Projeto Esquemático
Este é um esboço que identifica todas as diversas partes, materiais, tamanhos, cores, texturas, etc. Ele inclui o layout do piso, elevações, entre outros, até mesmo um plano do terreno.
- Desenvolvimento do Projeto
Essa etapa requer pesquisa. Você estará refinando os desenhos originais da fase anterior para refletir essas decisões. É importante conhecer os códigos de construção locais e segui-los nesta fase.
- Quais materiais usar?
- Quais equipamentos serão necessários?
- Quanto custam os materiais?
Reúna os documentos contratuais finais. Estes são os desenhos finais e as especificações de construção que serão usados por empreiteiros externos para licitar o trabalho.
- Pré Construção e Planejamento
A partir daqui, é hora de atribuir funções e elaborar planos para garantir o sucesso do projeto. Defina equipes e certifique-se de que possuam as habilidades e certificações necessárias para concluir as tarefas. Se houver membros da equipe que não estejam treinados, certifique-se de treiná-los.
Investigue o local e verifique se há alguma necessidade específica. O local deve estar preparado para a construção, o que pode incluir lidar com questões ambientais, como a adequação do solo.
Nesta etapa, diretrizes fundamentais devem ser estabelecidas, incluindo escopo, custo e cronograma, e depois refinadas. Os riscos são definidos e soluções possíveis são mapeadas de acordo com diversos cenários. Deve haver uma compreensão clara de quem é responsável por cada aspecto.
- Aquisição de Materiais
Agora que você possui as pessoas e planejou a construção e os materiais necessários, é hora de obtê-los. Isso pode ser responsabilidade do empreiteiro geral ou de subempreiteiros, dependendo da organização da empresa responsável pela construção.
Nesta fase, você lidará com ordens de compra, que são utilizadas como um acordo entre comprador e vendedor, além de solicitar propostas de arquitetos e engenheiros para empreiteiros. Cada proposta viável é examinada à luz das prioridades do proprietário e da capacidade dos empreiteiros de cumpri-las. Isso pode incluir empreiteiros gerais, especializados, equipamentos específicos, mobiliário, paisagistas, entre outros.
- Execução e Construção
Finalmente, é hora de construir! Mas primeiro, realize uma reunião pré-construção para discutir horários de trabalho, armazenamento de materiais, controle de qualidade e acesso ao local.
- Controle de Desempenho
Durante esta fase, é inevitável que ocorram mudanças ou problemas. Certifique-se de que sua equipe esteja se comunicando e sendo flexível. Bons gerentes de projeto sabem como se adaptar e resolver problemas. Esteja preparado para que algumas coisas não saiam conforme o planejado.
- Entrega e Encerramento
Esta é a fase final do projeto. Compile uma lista de todas as tarefas incompletas e atribua um membro da equipe para concluí-las.
Em última análise, a satisfação do proprietário determina o sucesso geral do projeto. A última parte do projeto ocorre após a conclusão da construção e a ocupação do local pelos usuários ou proprietários. Certifique-se de que todas as suas necessidades tenham sido atendidas e geralmente forneça um período de garantia para formalizar e garantir esse acordo.
Elementos de um Plano de Projeto
Um plano de projeto completo começa com o estabelecimento de linhas de base, seguido por um plano de gerenciamento de linhas de base e um plano de negócios. A documentação desempenha um papel vital em todo esse processo.
1. Linhas de base (Medidas de Desempenho)
Esses são os pontos de partida aprovados do projeto de construção (custo, escopo e cronograma) que determinam se o projeto está no caminho certo. Essas medidas permitem monitorar e gerenciar eficientemente como uma mudança em um componente afeta os outros. O uso de linhas de base facilita a estimativa precisa de custos, avaliação de desempenho e cálculo de valor agregado.
2. Plano de Gerenciamento de linhas de base
Projetos desviam do curso, e os planos de gerenciamento de linhas de base incluem a documentação sobre como elas variam e como lidar com elas. Com um planejamento adicional, a administração determinará as ações que a equipe realizará quando ocorrerem variações nas linhas de base.
3. Plano de Negócios
Os dois setores da construção são comerciais e residenciais. Se o projeto de construção for comercial, o plano do projeto deve incluir um plano de negócios.
O plano de negócios explica os “porquês” do projeto:
- Benefícios comerciais: qual é o retorno sobre o investimento (ROI) do projeto?
- Licença de construção: o plano para aprovação e adesão aos códigos de construção e municipais.
- Descrição do projeto: um esboço do que é o projeto e como você planeja executá-lo.
- Gerenciamento de projetos e equipe: quem está liderando o projeto e quem fará parte das equipes executando o plano.
- Design do projeto: os planos, projetos e outros desenhos detalhando a construção.
- Licitação e contrato: existem alguns métodos de licitação diferentes, que devem ser detalhados aqui, assim como os detalhes do contrato.
- Processo de construção: identificação das atividades e recursos necessários para tornar o design uma realidade física.
- Período de ocupação e responsabilidade por defeitos: isso ajuda a esclarecer o processo que o cliente adota ao possuir o empreendimento para ocupá-lo.
- Avaliação após a ocupação: isso é como uma autópsia para observar o que funcionou e o que não funcionou ao longo do projeto. Os gerentes de projeto analisam o objetivo declarado do projeto e então descobrem o que será necessário para alcançá-lo.
Documentos que Compõem um Projeto de Construção
Esses são os documentos e desenhos importantes e vantajosos de ter na fase de planejamento porque fornecem uma representação do que será construído:
1. Documentação de Escopo
A documentação de escopo é a necessidade geral do projeto e geralmente é uma lista de metas, entregáveis, características, funções, tarefas, prazos e custos. Também detalhará os benefícios entre os marcos que você acompanhará para alcançá-los.
2. Estrutura Analítica do Trabalho (EAP)
Este documento visualiza os principais entregáveis do projeto e organiza o trabalho que uma equipe realizará quando o projeto for iniciado em seções gerenciáveis. Pense nisso como uma “decomposição hierárquica do trabalho a ser executado pela equipe do projeto”, conforme definido pelo Project Management Body of Knowledge (PMBOK).
3. Plano de Comunicação
Para implementar efetivamente vários aspectos do seu plano de projeto, você deve articulá-los claramente e entregá-los de forma eficiente. Você precisa definir seus objetivos e objetivos e, em seguida, decidir quais ferramentas e métodos usará para entregá-los. Certifique-se de que cada interação seja documentada para manter suas equipes regularmente informadas. Os mecanismos de relatórios devem ser transparentes na gravação de horas, estratégias de comunicação, contribuições, conflitos e reconciliações.
4. Plano de Gerenciamento de Riscos
Você terá que fornecer gerenciamento de segurança, o que incluirá uma avaliação detalhada do que pode dar errado e como resolver isso. Esses riscos não são apenas físicos ou ameaçadores de vida, eles também incluem estimativas de tempo e custo e outros aspectos mais mundanos do projeto.
5. Estudo de Viabilidade
Este documento analisa o impacto do projeto em diversos fatores, incluindo aprovação das partes interessadas, impacto ambiental e social, probabilidade de riscos e extensão da lucratividade para clientes, equipes e sua empresa. Analise os objetivos, custos e prazos para ver se você tem recursos para alcançar um final de projeto bem-sucedido dentro dessas restrições.
6. Plano Específico do Local de Construção
Dependendo do tamanho e da natureza de um projeto de construção, incluindo demolição e escavação, a prefeitura local pode exigir que outro plano de gerenciamento de construção seja elaborado para aprovação. Os itens geralmente cobertos incluem:
- Segurança pública e segurança do local
- Horário de funcionamento
- Controles para limitar ruído e vibração
- Gerenciamento adequado de ar, poeira, água da chuva e sedimentos
- Reutilização de materiais e resíduos
- Gerenciamento de tráfego.
- Esse tipo de CMP também geralmente requer envio antecipado com um período pré-definido para aprovação.
Alguns outros exemplos de documentos de planejamento de construção que podem ser incluídos no plano do projeto, dependendo do projeto, são desenhos e especificações de projetos, submissões e aprovações, licenças, taxas e licenças.
Entendendo o escopo de um projeto de construção
Criar um plano eficaz depende de uma compreensão abrangente do escopo do projeto. O escopo de um projeto de construção abrange todas as tarefas a serem realizadas, juntamente com os entregáveis e marcos associados.
Definir o escopo do projeto é crucial para a fase de planejamento da construção. Uma vez delineadas as tarefas, é possível começar a considerar todos os elementos necessários para executar o trabalho, incluindo recursos, orçamento, duração das atividades, agendamento e equipe do projeto.
Para determinar o escopo, é útil analisar os cronogramas do projeto, dados históricos e até mesmo outros projetos próximos que possam impactar os recursos disponíveis.
Outros dados pertinentes a serem considerados incluem fotos do local para entender o terreno e padrões climáticos para antecipar interrupções no agendamento devido a chuva, neve, etc.
Definir Papéis, Responsabilidades e Envolvimento da Equipe
O tamanho do projeto de construção influenciará, até certo ponto, o tamanho da equipe do projeto. O plano do projeto deve delinear esses papéis e esclarecer as responsabilidades dentro do projeto.
Por exemplo, geralmente há um gerente de projeto supervisionando todo o projeto. Gerentes de projeto assistentes podem supervisionar aspectos específicos, como infraestrutura, e se reportar ao gerente de projeto.
Também pode haver papéis como um gerente de conformidade ambiental de construção para garantir a conformidade regulatória, ou um gerente de controle de programa e suporte responsável por agendar ferramentas e recursos.
A maneira mais eficaz de definir papéis e responsabilidades é envolver a equipe no processo. Ao elaborar esta seção do plano, você terá uma compreensão geral dos membros da equipe necessários. O envolvimento da equipe é fundamental no planejamento de construção, pois sua experiência pode enriquecer o processo decisório e garantir uma consideração minuciosa de todos os aspectos.
Dicas Vitais Para o seu Planejamento de Obras
Todos os planos de construção têm uma coisa em comum — seja para uma construção comercial ou residencial — e isso é o desejo de concluir o trabalho dentro do prazo e dentro do orçamento. Aqui estão algumas dicas de planejamento de construção para garantir que você crie o melhor plano de construção possível.
1. Monte a Equipe Certa
Não todos os projetos de construção são iguais; portanto, a equipe que você monta para executar o projeto deve ter a experiência e conjunto de habilidades necessárias para realizar o trabalho corretamente. Isso inclui engenheiros, construtores, empreiteiros e qualquer pessoa associada a um aspecto da construção. Sem a equipe certa, um ótimo plano está fadado ao fracasso.
2. Mantenha as Linhas de Comunicação Abertas
Durante a fase de planejamento, você desejará ouvir os stakeholders, reguladores e até mesmo membros da equipe para obter uma imagem completa das expectativas e restrições do projeto. Um plano é uma forma de comunicação, mas não é a única. Os planos mudam e essas mudanças precisam ser claras. Crie um plano de comunicação. Mantenha-se conectado e mantenha registros.
3. Esteja Consciente dos Riscos
Como observado acima, a mudança é parte de qualquer projeto. Sempre há forças internas e externas em jogo que impactarão seu plano. Crie um plano de gerenciamento de riscos para antecipar mudanças potenciais e como elas serão gerenciadas. Inclua isso para dar a si mesmo a flexibilidade necessária para se ajustar de acordo com mudanças não planejadas.
4. Esteja Sempre Preparado
Não seja surpreendido! O plano do projeto não só deve ter tarefas com folga em caso de atrasos, mas também deve vir com uma borracha. Um plano de projeto de construção não é escrito em pedra. É um documento vivo, ao qual você não apenas se refere ao longo do ciclo de vida do projeto, mas também se adapta continuamente à realidade no local.
5. Crie um Roteiro
Projetos de construção devem coordenar uma variedade de projetos menores para alcançar o entregável final (escavação da fundação, colocação de concreto, elétrica e assim por diante). Cada uma dessas fases precisa trabalhar em conjunto para economizar tempo e dinheiro. Orquestrar isso é complexo, razão pela qual um roteiro é essencial. Um roteiro é uma ferramenta visual como um gráfico de Gantt; só que ele pode mostrar vários projetos juntos em um único cronograma para ajudá-lo a trabalhar com mais eficiência.
6. Reuniões Regulares com Stakeholders
O stakeholder tem um interesse direto no projeto de construção. Você compartilha o plano com eles, mas isso não significa que eles estejam fora de cena até que o projeto seja concluído. Eles podem não querer entrar em grandes detalhes como você faria com sua equipe, no entanto, uma abordagem mais ampla para as atualizações é crucial para gerenciar suas expectativas. É provável que durante a fase de execução eles tenham solicitações de mudança que afetarão diretamente o plano. Descubra como e quando se reunir, bem como a frequência dessas reuniões.
Conclusão
Concluir um plano de projeto de construção é apenas o começo de uma jornada que envolve uma série de desafios, coordenação e adaptação contínua. Ao longo deste artigo, exploramos a importância de um plano de construção abrangente, desde a definição do escopo até a manutenção e atualização contínua do plano ao longo do ciclo de vida do projeto.
É importante ressaltar que um plano de projeto de construção não é um documento estático, mas sim um guia dinâmico que deve ser ajustado conforme necessário para lidar com mudanças, desafios inesperados e novas informações que surgem ao longo do caminho. Manter uma abordagem flexível e adaptativa é fundamental para superar obstáculos e garantir o sucesso do projeto.
Em última análise, o sucesso de um projeto de construção não se resume apenas à conclusão física da obra, mas também à satisfação do cliente, à eficiência operacional e ao cumprimento dos objetivos estabelecidos. Ao seguir as práticas recomendadas e aplicar os princípios discutidos neste artigo, os gerentes de projeto e as equipes de construção podem maximizar suas chances de alcançar resultados positivos e construir com sucesso o futuro.
